안녕하세요 모닝수잔입니다 :)
주택을 보유했을 때 내는 보유세로는 재산세와 종합부동산세가 있습니다. 다만, 내가 보유한 주택을 통해 월세 등의 주택임대소득이 발생했을 때는 '소득세'도 추가로 발생합니다.
■ 소득세란
소득세란 개인이 얻은 소득에 부과하는 국세로, 1월 1일에서 12월 31일까지 발생한 소득을 5월 31일까지 신고하고 납부해야 합니다.
* 소득세를 납부할 때는 지방소득세 납부도 잊지 않고 챙겨야 합니다!
■ 주택임대소득에 대한 과세
주택임대소득은 몇 주택을 임대했느냐가 아닌, 몇 주택을 보유했으냐에 따라 소득세를 신고하는 방법이 다릅니다. 2주택을 보유하고 있는 상태에서 1주택은 임대 중이지만 나머지 1주택은 공실이더라도, 아래 표에서 보유하고 있는 주택 수 2주택을 기준으로 과세됩니다. 보유 주택 수는 부부의 경우 부부합산으로 계산하며, 공동명의인 경우 지분이 가장 큰 사람의 소유로 봅니다. (지분이 가장 큰 사람이 2인 이상이라면 각각 소유한 것으로 봄)
주택임대소득 총 수입금액 = 월세 + 간주임대료 + 관리비수입
■ 간주임대료
간주임대료란 전세 또는 월세 보증금에 의해 발생하는 수익을 임대료로 간주하여 과세하는 금액입니다. 간주임대료 계산 시 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 이하인 소형주택은 포함되지 않습니다. (2021년 까지)
간주임대료 = (보증금-3억)의 적수 * 60% * 1.2%(정기예금이자율) * 1/365
■ 소득세 신고 & 과세 방법
이렇게 해서 주택임대소득 총 수입금액으로 얼마를 벌었는지 계산을 했다면 '홈텍스'에서 신고를 해야합니다. 소득세는 재산세, 종부세와 달리 부과되는 것이 아니라 직접 신고를 해야하는데요, 종합소득세를 신고하는 방법은 2가지로 나뉩니다.
- 장부를 작성하는 방법 : 주택임대소득 총 수입금액 - 지출비용(이자, 중개수수료, 재산세, 종부세, 수리비 등)
- 장부를 작성하지 않고 추정해서 신고하는 추계신고방법 : 주택임대소득 총 수입금액 - 경비율 42.6%
이자, 중개수수료, 재산세, 종부세, 수리비 등 지출비용이 많다면 추계신고방법보다는 장부를 작성하는 방법으로 신고하는 것이 절세하는 방법입니다.
종합소득세를 신고할 때는 과세방법을 선택해야 합니다. 주택임대소득 총 수입금액이 얼마인지에 따라 2가지의 과세방법이 있습니다. 주택 임대소득 총 수입금액(월세 + 간주임대료 + 관리비 수입)이 2천만원이 안되는 경우에는 분리과세 or 종합과세 중에서 선택할 수 있고, 2천만원을 초과하는 경우에는 선택의 여지없이 종합과세로 신고해야 합니다.
이때, 주택임대소득 총 수입금액이 2천만원 이하라면 아래의 계산방법에 따라 분리과세와 종합과세 중 어떤 신고방식이 더 유리한지 미리 확인해봐야 합니다.
- 분리과세 계산방법 : {주택임대소득 총 수입금액-경비율(사업자 미등록 50% or 사업자 등록 60%) - 기본공제(사업자 미등록 200 or 사업자 등록 400} * 14%
- 종합과세 계산방법 : (주택임대소득 총 수입금액을 포함한 근로, 사업 등 종합소득금액 - 소득공제) * 6~45%
예를 들어, 주택임대소득 총 수입금액이 2천만원 미만으로 과세방법을 선택할 수 있는 상황에서 내가 고소득 연봉자라 과세표준이 8,800 ~1억 5천만원 테이블에 속한다면 종합소득세율 35%에 해당되므로, 주택임대소득 분리과세시 적용되는 14% 세율보다 높은 세율이 적용되기 때문에 유불리 여부를 잘 따져봐야 합니다.
이러한 부분이 혼동되신다면 홈텍스에서 분리과세 vs. 종합과세 예상세액 비교 서비스를 제공하고 있으므로 '세금모의계산' > '주택임대소득 종합, 분리과세 세액비교'를 이용해보시는 것을 추천드립니다.
그럼 오늘도 좋은 하루 되세요 :)
