안녕하세요 모닝수잔입니다 :)
주택을 보유할 때 내는 세금으로는 크게 3가지, 재산세와 종합부동산세(이하 종부세), 그리고 소득이 발생했을 때 내는 소득세가 있습니다. 먼저 재산세와 종부세에 대해 알아보겠습니다.
■ 재산세란
재산세란 일정한 재산에 대하여 부과되는 지방세로, 6월 1일을 기준으로 주택을 소유한 사람에게 1년치 재산세가 부과되며, 매년 7월(7/16~7/31)에 1기분, 매년 9월(9/16~9/30)에 2기분에 대한 고지서가 발행됩니다. 다만, 재산세 납부액이 20만원 이하인 경우에는 7월 1기분에 일시납부하게 됩니다.
■ 재산세율 (주택별 과세)
재산세 = 주택 시가표준액 * 공정시장가액비율(60%) * 재산세율%
재산세를 계산하는 방법은, 주택 시가표준액(국토교통부 '부동산 공시 가격') * 60%를 과세표준으로 정하고 여기에 재산세율을 곱하여 계산합니다. 그 밖에 재산세에 추가되는 세금은 아래와 같습니다.
- 재산세 도시지역분 : 재산세 과세표준액 * 0.14%
- 지방교육세 : 재산세액 * 20%
- 지역자원시설세 : 건축물 시가표준액 * 0.04~0.12%
재산세 계산이 복잡하여 어려우신 분들은, 취득세와 마찬가지로 '위택스' 사이트에 접속하시면 간단하게 산출하실 수 있습니다.
■ 종합부동산세(종부세)란
종합부동산세란 부동산 보유 정도에 따라 조세 부담 비율을 달리하여 납세의 형평성을 고려한 국세입니다. 6월 1일을 기준으로, 한 사람이 가지고 있는 합산배제 임대주택을 제외한 모든 주택의 공시지가를 더한 뒤 인별 공제금액 6억(1세대 1주택 실거주자 11억)을 제외한 금액에 부과되며, 매년 12월 1일 ~ 15일에 납부하게 됩니다.
■ 종합부동산세율 (개인별 합산과세)
종부세 계산식은 굉장히 복잡하게 이루어져 있습니다.
- 과세표준 = (주택 시가표준액(공시가격) - 공제금액) * 공정시장가액비율 95% (※ 2022년 100% 적용)
- 종합부동산 세액 = 과세표준 * 종합부동산세율 %
- 산출세액 = 종합부동산 세액 - 공제할 재산세액
- 납부세액 = (산출세액 - 세액공제 % - 세부담상한초과세액) * 1.2 (농특세 20%)
종부세
= [{(공시가격-공제금액)*95%} * 종부세율%] - 공제할 재산세액 - 세액공제% - 세부담상한 초과세액 * 1.2
※ 여기에서 공제금액이란,
1세대 1주택 거주자는 11억, 그 외에는 6억원을 공제해줍니다. 만약 공동명의라면 1인당 6억씩 공제해줍니다. 예를 들어, 부부가 공동명의로 1주택을 소유하고 있다면 남편과 부인 각각 6억원씩 공제됩니다.
* 단, 2021년부터 부부가 공동명의로 주택 1채를 소유했다면 납세자 신청에 따라 '1세대 1주택자' 계산방식을 적용할 수 있는 특례가 생겼습니다. 공동명의로 주택 1채를 소유한 부분의 경우 a) 아내와 남편이 각각 6억원씩 총 12억의 기본공제를 받거나, b) 1세대 1주택자처럼 아내와 남편 중 보유 지분율이 더 큰 사람 (보유지분율이 같은 경우 선택)이 11억의 기본공제를 받고, 그 대신 아래 새액공제에 해당되는 장기보유자 or 고령자 세액공제를 받는 방법 중 하나를 선택할 수 있습니다. 홈택스에서 a)와 b)의 유불리 여부를 확인할 수 있으니 미리 확인해보고 신청하시는 것을 추천드립니다 :)
※ 여기에서 세액공제란,
1세대 1주택자에 한해 적용되는 것으로, 장기보유자 or 고령자인 경우 최대 80%가 적용됩니다.
- 보유 : 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%
- 연령 : 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%
※ 여기에서 세부담상한초과세액이란,
주택 공시가격의 갑작스러운 상승으로 인한 종부세 부담을 경감시켜주고자 만들어진 제도로, 직전 연도의 일정비율까지만 종부세를 납부하도록 상한하는 제도입니다.
- 세부담상한 150% : 1주택자, 조정1+비조정1 주택자, 비조정2 주택자
- 세부담상한 300% : 조정2 주택자, 3주택 이상 소유자
종부세는 계산식이 매우 복잡하지만 간단하게 생각해보면 이렇게 정리할 수 있습니다. 개인이 가지고 있는 합산배제 임대주택을 제외한 모든 주택의 공시지가를 더한 뒤, 1세대 1주택 거주자라면 11억을, 아니라면 6억을 공제하고, 종합부동산세율을 곱하면 됩니다.
예를 하나 들어보겠습니다. 남편이 5억짜리 A주택과 6억짜리 B주택을 가지고 있고, 아내가 7억짜리 C주택을 가지고 있다면 남편과 아내 중 누가 종부세 과세 대상자일까요? 정답은 두 사람 모두입니다.
앞서 1세대 1주택은 11억 공제대상이었지만, 부부는 남편과 아내가 1세대를 이루기 때문에 남편이 보유한 2채와 아내가 보유한 1채를 합쳐서, 실질적으로 1주택을 보유한 아내와 2주택을 보유한 남편 모두 3주택자가 됩니다. 그럼 개인별 6억 공제를 받겠죠?
종부세는 기준금액을 초과하는 부분에 대해서만 과세하기 때문에 남편은 5억+6억 = 11억-6억 = 5억에 대해 종부세가 부과되고, 아내는 7억-6억 = 1억에 대해 종부세가 부과됩니다.
그래도 나는 부동산 관련 세금이 어렵다, 조금 더 상세히 공부해보고 싶다고 생각하시는 분들은 '이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일; 2021년 최신개정판'을 읽어보시는 것을 추천드립니다.
(※ 이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다.)
그럼 오늘도 좋은하루 되세요 :)
