안녕하세요 모닝수잔입니다 :)
주택 관련 세금은 주택을 취득할 때의 취득세, 보유할 때의 재산세와 종합부동산세, (소득이 발생할 경우) 소득세, 양도할 때의 양도세까지 크게 총 5가지 종류로 나눌 수 있습니다.
■ 취득세란
취득세란 부동산을 취득했을 때 납부하는 세금으로, 주택 취득 후 잔금일로부터 60일 이내에 납부해야 합니다. 보통 주택 매매 계약 후 잔금을 치르면 부동산 소유권이전등기를 위해 법무사님을 섭외하게 되는데, 이 때 등기 이전에 취득세를 납부하게 됩니다.
■ 취득세율 (※ 1세대 1주택 기준)
* 6~9억 구간 취득세율 계산방법 : {(주택 취득가액 * 2) / 3억} - 3
종전에는 매매가액 6~9억 사이인 주택을 취득할 경우 취득세율이 2% 일괄 적용되었으나, 계산식에 따라 상이하게 부과되도록 개선되었습니다. 바로 주택 취득가액에 2를 곱하고 3억으로 나눈 뒤 3을 빼는 계산식인데요. 예를 들어, 매매가액이 8억인 주택을 취득했다면 {(8 * 2)/ 3} - 3 = 2.33333 ... 이 되는데 소숫점 셋째자리에서 반올림하여 2.34%의 취득세율을 적용받게 됩니다.
■ 취득세 중과 제도 (※ 2020년 7월 10일 기준)
취득세는 1세대가 (조정 / 비조정) 대상지역의 주택을 취득할 때, 몇 주택을 보유했으냐에 따라 세율이 달리 적용됩니다.위의 표에서 알아봤던 취득세율은 1세대 1주택 기준인데요, 1세대 2주택 이상이라면 취득세율이 달라집니다.
※ 여기에서 말하는 1세대란,
"취득일" 기준으로 주민등록등본에 함께 기재된 부모, 배우자, 형제자매, 자녀를 포함한 가족입니다.
- 자녀 : 만 30세 미만의 미혼 자녀가 따로 거주하면서 일정 소득이 있다면 세대수에 포함되지 않으며, 만 18세 이하의 미성년 자녀는 따로 거주하면서 일정 소득이 있더라도 세대수에 포함됩니다.
- 배우자 : 혼인신고를 하지 않은 사실혼 배우자는 세대수에 포함되지 않으며, 이혼했지만 생계를 같이하는 배우자는 세대수에 포함됩니다.
그럼 이 1세대에 대해서 취득세가 중과되는 기준은 어떻게 될까요?
여기에서 중요한 부분은 크게 3가지가 있습니다. 첫번째는 2020년 7월 10일 이전에 매매계약을 하고 계약금까지 지불했다면 중과 없이 종전 세율(1~3%)을 적용한다는 점입니다. 두번째는 내가 매매계약을 하고 계약금을 지불한 시점에서는 조정대상지역이 아니었지만 그 이후에 조정대상지역이 됐다면, 비조정대상지역 기준으로 적용됩니다. 세번째는 조정대상지역과 비조정대상지역에 각 1채씩 총 2채를 가지고 있었는데 3번째로 취득한 주택이 조정대상지역에 있다면 '조정-3주택' 기준인 12% 취득세율이 적용됩니다.
■ 취득세 중과 예외
- 일시적 2주택
- 시가표준액 1억 이하 주택
- 가정어린이집, 사원임대용주택 등
일시적 2주택은 쉽게 생각해서 1주택 보유자가 다른 주택으로 이사하려고 할 때 일시적으로 기존에 살던 집 + 새로 이사할 집까지 2주택을 보유하는 상황이 생길 수 있습니다. 예를 들어 조정지역 > 조정지역으로 실거주 목적으로 이사를 하는건데 2주택자로 구분되서 8% 취득세를 내야한다면 부담스러울 수 있겠죠? 이때 기존 살던 집을 일정 기간내에 처분하는 조건으로 취득세 중과 예외 적용을 받을 수 있습니다.
만약에 지정된 기간 내에 기존주택을 처분하지 않는다면 어떻게 될까요? 취득세 추징에 '과소신고가산세'와 '납부불성실가산세'까지 부과되니 취득세 중과 예외 혜택을 받았다면 기존 주택은 반드시 정해진 기한내 처분해야 합니다.
* 단, 이때 신규주택으로 "전입"해야하는 조건은 없다는 점이 양도세와의 차이점입니다.
※ 여기에서 말하는 주택이란,
1세대가 국내에 소유하고 있는 주택, 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔을 포함하는 개념입니다.
- 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔은 2020년 8월 12일 이후 취득분에 대해서 적용됩니다.
- 오피스텔 분양권의 경우 주거용/업무용 오피스텔을 구분할 수 없으므로 취득세 4.6%가 부과됩니다. 1주택 보유자가 주거용 오피스텔을 매수하면 4.6% 취득세가, 주거용 오피스텔 보유자가 추가 주택을 취득하면 8% 취득세가 부과됩니다.
- 입주권과 분양권은 기존주택이 아닌 신규주택을 처분하는 것도 취득세 중과 예외에 해당됩니다.
■ 취득세 감면 제도
2021년 12월 31일까지 아래의 조건을 충족하는 생애 최초 주택 구입의 경우, 취득가액 1억 5천만원 이하는 취득세가 면세되고, 취득가액 1억 5천만원 초과는 취득세 50% 감면 혜택이 적용됩니다.
- '취득일' 기준 세대주 및 세대원 모두 주택을 소유한 사실이 없고,
- 종합소득금액이 7천만원 이하이면서,
- 취득가액이 3억(수도권 4억) 이하인 주택을 유상으로 취득하는 경우
다만, '취득일'로부터 3개월 내에 거주를 시작하지 않거나 or '취득일'로부터 거주기간이 3년 미만인데 주택을 매도, 증여, 다른 용도(임대 등)로 사용하는 경우 추징 대상이 됩니다.
1세대 1주택 취득세와 1세대 2주택 이상의 취득세를 간단하게 정리하면 아래 표와 같습니다.
관련 법이 여러 번 개정되면서 취득세를 계산하는 것도 쉽지 않은데요, 아래 화면과 같이 '위택스' 사이트에 들어가시면 취득세를 손쉽게 계산하실 수 있습니다.
그래도 나는 부동산 관련 세금이 어렵다, 조금 더 상세히 공부해보고 싶다고 생각하시는 분들은 '이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일; 2021년 최신개정판'을 읽어보시는 것을 추천드립니다.
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그럼 오늘도 좋은하루 되세요 :)
